Ce n'est pas si simple en pleine période de lancement de devoir se poser quelques minutes et prendre le temps de réfléchir et vous apporter notre vision objective et subjective de notre activité. Commençons donc par l'analyse objective :

1/ le monde a changé

Le monde a changé et les marchés immobiliers sont actuellement fortement chahutés par plusieurs facteurs, que ce soit pour les opérateurs ou les investisseurs. D'un côté un environnement de taux bancaires qui doit être intégré dans les bilans et qui induit une potentielle baisse des marges ou des corrections fortes des bilans opérationnels mis en place antérieurement à la mi 2022. De l'autre des augmentations de couts de travaux et de l'énergie qu'il faut réintégrer en cours de route dans ces opérations. Cocktail explosif, il est absolument évident qu'un certain nombre d'opérations immobilières (développement ou investissement) verront leurs bilans dégradés si un débouclage doit intervenir dans les mois qui viennent. Dans quelle proportion? ce sera au cas par cas mais il faut raisonnablement s'attendre à des baisses de valeurs. Bien évidemment, l'industrie du crowdfunding sera impactée et le taux de défaut de notre activité va augmenter dans les mois qui viennent puisque le modèle de rémunération est généralement basé sur un remboursement de l'emprunt obligataire au moment du débouclage d'une opération. Entre les opérateurs qui n'arriveront pas à passer la crise et les opérations qui seront dévalorisées, les défauts arriveront nécessairement.

2/ Un taux de défaut en hausse ne signifie pas la mort de notre activité

Un taux de défaut en augmentation induit un fort sentiment de déception - voire d’injustice, et c’est bien normal - pour nos souscripteurs et des conséquences parfois lourdes pour nos opérateurs. C'est à ce moment précis qu'il faut se rappeler que l'investissement en crowdfunding induit un risque important de parte totale ou partielle du capital investi. Je n'essaie pas de me défausser en rappelant ce risque mais il me semble impératif de le rappeler, notamment pour permettre à nos souscripteurs de garder en tête ce risque plutôt qu'un prétendu taux de défaut historique sur les plateformes de 0%. Il est fondamental que cette notion de risque soit en permanence dans l'esprit des investisseurs. Un taux de rendement attractif, en tout cas plus attractif que la grande majorité des produits d'investissement grand public induit un risque potentiellement plus élevé. Si on prend l'exemple des investisseurs en start up, les VC, ils ont clairement intégré que le taux de défaut peut atteindre la grande majorité des lignes financées en faisant le pari que les lignes financées qui pourraient gagner permettent de compenser les pertes. Or quel est le but du crowdfunding immobilier si ce n’est de soutenir des sociétés qui développent, investissent ou détiennent de l’immobilier ? On voit parfois des opérateurs venir se financer en obligataire alors même que leur besoin n’est pas clairement identifié mais par souci d’efficacité ou pour diversifier des canaux de financement s’intéressent à ce mode de financement. Mais, tout de même, la grande majorité des opérateurs se financent en crowdfunding parcequ’ils en ont besoin. Et ce n’est pas honteux, au contraire ! Avoir besoin de fonds et accepter de rémunérer des investisseurs pour permettre de continuer le développement de son activité est noble, générateur d’optimisme et vertueux. Et pour tout le monde. D’un coté l’investisseur adhère à un projet dans lequel il croit, de l’autre l’opérateur peut continuer à développer ses activités et son entreprise.

3/ L’immobilier est mort, vive l’immobilier !

Il ne faut pas être un expert des marchés pour comprendre que le « marché immobilier » au sens large subit actuellement une crise. Pourtant, on constate également une pénurie colossale sur le marché du logement, un assèchement des autorisations de construire, et des stocks chez les promoteurs extrêmement faibles. Nous ne devrions donc pas nous faire trop de soucis quant à la capacité du marché à absorber les lots disponibles à l’acquisition sur notre territoire. Mais, entre des taux bancaires plus élevés (mais pas si élevés finalement pour les particuliers) et un accès au crédit devenu compliqué notamment à cause d’un taux d’usure encore trop bas, ça coince. Même si la situation semble s’améliorer sur ce front, les commercialisateurs indiquent une reprise des réservations, c’est un signal positif. De l’autre côté, les opérateurs connaissent les mêmes difficultés à se financer, avec un environnement bancaire très complexe et devenu très cher. Nous constatons qu’un nombre important d’opérateurs sont prêts à trouver d’autres sources de financement, dont le crowdfunding, car ils acceptent un cout de la dette certes un peu plus élevé mais cette différence ne justifie pas la perte de temps et d’énergie imposés par le système bancaire classique. Cela représente pour notre industrie une aubaine extraordinaire puisqu’elle nous permet potentiellement de continuer à vous proposer des projets immobiliers dont la structure bilantielle aura intégré les augmentations de couts (financement, travaux, fiscalité etc…) et surtout, été achetés à des conditions de marché actuelles. Les bilans devraient donc être mieux tenus avec des objectifs de rentabilité tenables.

4/ The Clique, 20 ans d’expérience en immobilier

Ca claque hein ? Plus de 20 ans d’expérience en immobilier, en investissement, en acquisition ou en promotion. Chez The Clique, notre métier, c’est l’immobilier. L’analyse des projets est la priorité numéro 1, elle est basée sur des grilles objectives reprenant 70 points précis. Cette grille est un canevas, une base. A partir de cette base, nous prenons soin de décortiquer les structures qui nous sollicitent pour les accompagner. Comprendre les tenants et les aboutissants, la structuration financière, les engagements d’ores et déjà pris sur d’autres opérations, enfin bref, on décortique ! Et vous savez quoi ? et bien on constate qu’il y’a beaucoup d’opérateurs qui tiennent sérieusement la route, avec des projets canons et des capacités à aller au bout de leurs opérations. C’est à ce moment la que je vais ajouter une dose de subjectivité. La vérité aussi est qu’il y’a des opérateurs qu’on a envie d’accompagner et d’autres moins. Qu’on se fait parfois des convictions sur un projet potentiellement moins rutilant mais dont on a la conviction qu’il fait sens et qu’il sera bien mené. Ce n’est pas si simple de prendre la décision d’accompagner un opérateur et engager notre responsabilité en proposant son projet en financement. Ce n’est pas une décision sans conséquence et nous sommes prêts à assumer nos choix et à vous apporter tous les éclaircissements nécessaires à votre décision d’investir dans un projet. Notre métier est basé sur notre réputation, c’est notre bien le plus précieux qui vous permet de vous projeter avec nous en investissant chez nous.

Le marché du crowdfunding va tanguer, certaines positions vont flancher, le taux de défaut risque d’augmenter parceque le secteur immobilier tout entier tangue actuellement. Est-ce une raison pour déserter ce type d’investissement ? Certainement pas, au contraire ! Alors le crowdfunding, moi je dis ENCORE !